قطع رابطه استیجاری بین مستأجر و کسی که
قسمتی از مورد اجاره از طرف مستأجر به وی واگذار شده بعد از انقضای مدت اجاره رأی
وحدت رویه شماره 9 مورخ 5/3/1355 در مورد مستأجری که حق انتقال جزئی از مورد اجاره
را به غیر دارد در باب اینکه آیا مستأجر مزبور بعد از انقضای مدت اجاره حق اقامه
دعوی علیه مستأجر جزء به خواسته تعدیل اجاره بها و تخلیه ید او را دارد یا خیر؟ دو
رأی معارض از شعب ششم و دهم دادگاه‌های بخش تهران صادر شده است بدین شرح: 1- رأی
مورخ 17/4/1354 شعبه 6 دادگاه بخش در مورد دعوی تخلیه به سبب نیاز شخصی جهت کسب و
کار نظر به اینکه خواهان به موجب سند اجاره رسمی شماره 3991 مورخ 22/11/1342
مستأجر کل رقبات مذکور در سند بوده که برابر شرط مذکور در سند حق انتقال جزء اجاره
را به غیر دارد و طرفین توافق در ارجاع قضیه به داوری و یا ختم موضوع به صلح و
سازش نداشته و دادگاه به منظور تعیین حق کسب و پیشه خوانده در مورد اجاره مبادرت
به جلب نظر کارشناس نموده و کارشناس منتخب به موجب نظریه کتبی خود که در مهلت
معینه تقدیم و به شماره 4486 مورخ 16/10/1353 ثبت دفتر شده است میزان حق کسب و
پیشه خوانده را در عین مستأجره معادل یک میلیون و یکصد هزار ریال براورد نموده است
که این نظر مخالفتی با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضیه ندارد اعتراض آقای وکیل
خواهان به نحوی نیست که اعتبار آن را از اثر انداخته و جلب نظر هیأتی از کارشناسان
را لااقل در این مرحله از دادرسی ایجاب نماید و اعتراض بعدی آقای وکیل خوانده به
عقیده کارشناس و اینکه خوانده در فرجه قانونی برای اعتراض در مسافرت خارج از کشور
بوده بر ف رض صحت چون وکیل داشته و آقای وکیل به موقع می‌توانسته اعتراض نماید
موجه و قانونی نیست و قابل ترتیب اثر نمی‌باشد و نظر به اینکه اعتراضات آقای وکیل
خوانده در پذیرش دعوی از طرف دادگاه و موضوع و محتوای آن صحیح و قانونی نمی‌باشد
زیرا برخلاف نظر ایشان مستأجر کل حق طرح دعوی تخلیه به سبب نیاز شخصی دارد و در
قانون به صراحت از موجر نام برده و موجر هم در این قرارداد مستأجر کل است که سند
اجاره را تنظیم کرده و رابطه فیمابین متداعیین برقرار است کما اینکه اجاره را او
دریافت می‌دارد و تا وقتی که مالک بر طبق ماده (20) قانون مالک و مستأجر و ماده
(5) همان قانون به اختیار خود در مقام تجدید اجاره با مستأجر جزء برنیامده است و
از این امتیاز قانونی استفاده نکرده است و به عبارت اخری قائم مقام مستأجر کل نشده
است رابطه اجاره با همان شرایط و خصوصیات منعقده فیمابین حتی بعد از انقضای مدت
اجاره بین متداعیین برقرار و محکوم به دوام است و استناد به مواد قانون مدنی وارد
بر این رابطه نبوده و بر آن حکومت نمی‌کند زیرا آثار اجاره و حقوق و تکالیف موجر و
مستأجر در برابر هم و انحلال اجاره احکامی ویژه دارد که در قانون مالک و مستأجر
پیش‌بینی شده است و همان تبصره ماده اول قانون مالک و مستأجر و دیگر مواد قانون
مرقوم مؤید این واقعیت است که با سپری شدن مدت اجاره و تحصیل تدریجی منافع مستأجر
کل که خود نیز در مقابل مالک متعهد پرداخت اجرت‌المثل است مستأجر جزء هم در مقابل
مستأجر کل حق و تکلیف داشته و مادام که مالک وارد در رابطه بین طرفین دعوی نشده و
به نحوی از انحا اعلام اراده در قطع رابطه مذکور نکرده است سمت موجر بودن خواهان
زایل نمی‌شود و آوردن تمثیل از باب اعتراض ثالث یا ورود ثالث موجب بی‌اعتباری دعوی
مطروحه نمی‌شود و اینکه اجرت‌المثل در پایان هر ماه قابل پرداخت است و مستأجر
تکلیفی در پرداخت بیش از استفاده از منافع را ندارد دلیل بر این نمی‌شود که رابطه
حقوقی بین طرفین قطع شده است. همچنان که با انقضای مدت اجاره بین مالک و مستأجر کل
رابطه فیمابین آنان قطع نمی‌شود و صورت قراردادی در هر دو رابطه باقی است و قواعد
اجاره و ضوابط قانونی در هر دوی آن جاری است و در صورتی مستأجر کل را از درخواست
تخلیه می‌توان منع کرد که به طور صریح و یا ضمنی از طرف قانونگذار پیش‌بینی شده
باشد و نمی‌توان تصور کرد که فی‌المثل اگر مستأجر جزء تخلف در پرداخت اجاره کرده و
یا تعدی و تفریط نموده مستأجر کل که در حقیقت موجر است ممنوع از طرح دعوی باشد
زیرا مالک تا وقتی به مستأجر جزء برای انقضای اجاره و به وجود آوردن رابطه مراجعه
نکرده است دخالتی در رابطه حقوقی آن دو ندارد و برابر عقد اجاره اصلی (مالک و
مستأجر اولیه) مستأجر در اثر عقد اجاره منتفع از مورد اجاره و جانشین مالک می‌شود
و مستأجر به نوبه خود نیز مالک منفعت است و در این باره قائم‌مقام مالک اصلی به
شمار می‌رود و با اجازه‌ای که دارد دیگری را در جزء مورد اجاره جانشین خود ساخته
است و تسلیم عین مستأجره به مستأجر ثانوی نیاز به اذن مالک ندارد و این خود مؤید
نظر دادگاه است که مالک به هیچ وجه مداخله‌ای در این رابطه نمی‌تواند داشته باشد و
انقضای مدت اجاره هم اثری در بقای تصرف مستأجر اول یا دوم ندارد زیرا قانون مالک و
مستأجر وجود این رابطه و شرایط و ارکان اجاره را مستمر و مداوم و قابل گسیختن به
غیر از جهات قانونی ندانسته است و با فرض اجاره دوم مقید به مدت اجاره اولیه باشد
انقضای آن سلب رابطه از مستأجر کل با مستأجر جزء نمی‌نماید و خلاصه آنکه طرح دعوی
از ناحیه مستأجر کل که سمت موجر را دارد به وجه عنوان شده موافق قانون و استنکاف
از رسیدگی بدان مخالفت با قوان ین موضوعه دارد و در محتوای قضیه هم ادعای
بی‌اعتباری شهادت شهود و عدم احراز احتیاج شخصی اگر چه مؤدای گواهی گواهان کافی بر
اثبات احتیاج شخصی است لکن با توجه به نحوه انشا و شقوق ماده (9) قانون مالک و
مستأجر که در آن دو مجدد اعلام قصد موجر برای تخلیه را کافی برای پذیرش دعوی
دانسته است و از این جهت فرقی بین دو شق مذکور نیست و نحوه انشای ماده ناشی از
تبعیت قانونگذار از حکم کلی‌تری است که همانا پرداخت حق کسب به مستأجر محل کسب
غیرمختلف است که بر این تقدیر نیاز به اثبات ندارد و خوانده هم دلیل و مدرک مثبته
خلاف ادعا به دادگاه تقدیم نداشته است بنابراین دعوی اقامه شده صحیح به نظر می‌رسد
و به استناد مواد (9، 10، 11 و 16) قانون مالک و مستأجر حکم بر تخلیه و رفع ید از
مورد اجاره جزء پلاک مذکور در فوق در قبال پرداخت مبلغ یک میلیون و یکصد هزار ریال
بابت حقوق کسب و پیشه خوانده در مورد اجاره و با بودن مهلت دو ماهه از تاریخ قطعیت
دادنامه صادر و اعلام می‌دارد.
2- حکم شماره 253 مورخ 11/4/1354 شعبه دهم دادگاه بخش تهران رأی دادگاه خواسته
خواهان به شرح دادخواست و توضیحات وکلای وی در جریان دادرسی عبارت است از: تخلیه
مورد اجاره خوانده به لحاظ احتیاج شخصی برای کسب خودش و تعدیل و افزایش اجاره بها
که دادگاه دعاوی مطروحه را به جهات زیر وارد نمی‌داند:
1- به موجب اجاره‌نامه رسمی شماره 3991 مورخ 22/11/1342 تنظیمی در دفتر خانه 214
تهران تمامی یک باب گاراژ مشتمل بر صحن و انبارهای سرپوشیده و حجرات و سایر لوازم
از قبیل مستراح و دستشویی و چاه و منبع آب به انضمام سه باب مغازه متصل به هم واقع
در سمت غرب درب ورود گاراژ ساخته شده در قسمتی از پلاک‌های شماره 7 فرعی از 4653 و
یک و دو فرعی از 4654 واقع در بخش 6 تهران از طرف آقای حسین مینوئی صابری به اجاره
آقای حاج علی آقاشیرازیان داده شده است که به موجب بند «7» اجاره‌نامه مذکور به
مستأجر مذکور حق داده شده است که مورد اجاره را جزئاً به غیر انتقال دهد و مدت
اجاره سه سال شمسی از اول اسفند ماه 1342 تعیین شده است. خواهان با حق انتقال به
غیری که داشته به موجب سند اجاره‌نامه رسمی شماره 5814 مورخ 11/12/1343 قسمتی از
مورد اجاره خود را به خوانده اجاره داده است و مدت این اجاره بیست و نه ماه شمسی
از اول مهرماه سال 1343 تعیین گردیده است. به موجب مقررات قانونی در زمان بقای مدت
اجاره مستأجر مالک منافع مورد اجاره است و وقتی مدت اجاره خاتمه یافت مالکیت منافع
برای مستأجر لحظه به لحظه با تصرف تحقق می‌یابد (مستنبط از ماده (466) قانون مدنی
و تبصره اول ماده (1) قانون مالک و مستأجر) پس بنابراین مستأجری که مدت اجاره وی
منقضی شده فقط در محدوده‌ای که متصرف است براساس تصرف خود مستأجر تلقی می‌شود.
وقتی مستأجر کل (مستأجر اول) با اختیاری که در اجاره‌نامه به وی داده شده است
قسمتی از مورد اجاره را به غیر انتقال دهد در حقیقت مستأجر جزء در محدوده متصرفی
خود قانوناً مستأجر تلقی می‌شود و بعد از انقضای مدت اجاره مستأجر کل یا مالک
مستأجر جزء به حکم قانون مالک منافع محدوده متصرفی خود می‌باشد و مستأجر کل دیگر
نه در محدوده مورد اجاره مستأجر جزء تصرفی دارد و نه مالک منافع مورد اجاره وی
می‌باشد و فقط قانون تصرفات استیجاری وی را بعد از انقضای مدت اجاره‌اش با مالک
فقط در محدوده متصرفی شخص وی آن هم بر مبنای تصرف معتبر می‌داند و به همین جهت است
که ماده (20) قانون مالک و مستأجر به مالک اجازه داده است که بعد از انقضای مدت
اجاره مستأجر کل هر آن که بخواهد مستقیماً با مستأجرین جزء می‌تواند طرف اجاره قرار
گیرد و در حقیقت از نظر حقوقی مستأجر کل بعد از انقضای مدت اجاره نسبت به مستأجرین
جزء سمت وی در حد یک واسطه است چه آنکه نه مالک منافع مورد اجاره مستأجر جزء است و
نه در محدوده مو رد اجاره مستأجر جزء تصرفی دارد و چون طبق ماده (2) قانون آیین
دادرسی مدنی فقط دعاوی اشخاص ذی‌نفع در محاکم قابل پذیرش می‌باشد و بنا به مراتب
با انقضای مدت اجاره مستأجر کل و عدم تصرف در محدوده متصرفی مستأجر جزء دیگر
مستأجر کل مالک منافع محدوده متصرفی مستأجر جزء نمی‌باشد تا بتواند علیه وی به
تقدیم دادخواست و طرح دعوی مبادرت نماید. بنابراین دادگاه دعاوی مطروحه را قابل
استماع ندانسته و به رد آن اظهارنظر می‌نماید.
دادستان کل کشور به تاریخ 5/3/1355 هیأت عمومی دیوان عالی کشور تشکیل گردید. پس از
طرح و بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقیده جناب آقای دادستان کل کشور
مبنی بر: قانون راجع به روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1339 تصرف به عنوان اجاره یا
صلح منافع یا هر عنوان دیگری که به منظور اجاره باشد را ملاک شمول مقررات آن قانون
دانسته است. بنابراین اگر مستأجر کل قسمتی از مورد اجاره را به دیگری به اجاره
واگذار کند فقط در مدت اجاره مستأجری کل با مالک رابطه استیجاری بین مستأجر کل و
مستأجر جزء برقرار می‌باشد ولی بعد از انقضای مدت اجاره مستأجر کل چون دیگر تصرفی
در قسمتی از مورد اجاره که خود به اجاره واگذار نموده است ندارد نمی‌تواند از
مقررات قانون راجع به روابط مالک و مستأجر نه به طرفیت مالک و نه به طرفیت مستأجر
جزء استفاده کند بلکه با توجه به ماده (20) آن قانون رابطه استیجاری بین مالک و
مستأجر جزء که متصرف عین مستأجره است برقرار می‌گردد.
رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور با توجه به ماده (1) قانون روابط مالک و مستأجر و
تبصره آن و با اتخاذ ملاک از مادتین (5 و 20) قانون مزبور، مستأجری که با استفاده
از حق واگذاری به غیر قسمتی از مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید دیگر بعد از
انقضای مدت اجاره مالک منافع قسمتی که واگذار گردیده نیست و تصرفی هم در این قسمت
برای او باقی نمانده تا بتواند تخلیه یا تعدیل اجاره بهای آن را از مستأجر جدید
بخواهد. در چنین موردی رابطه حقوقی مستأجر سابق نسبت به قسمتی که واگذار گردیده
قطع شده و بین مستأجر جدید و مالک رابطه استیجاری برقرار گردیده است. این رأی طبق
ماده (3) قانون اضافه شده به آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 در موارد مشابه برای
دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.
