بخش اول – قسمتهاي ساختمان

فصل اول- قسمتهاي اختصاصي

ماده 1- قسمتهايي از بنا اختصاصي تلقي مي شود كه عرفا براي استفاده انحصاري شريك ملك تعيين يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد.

ماده 2- علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ ها وپارك ها متعلقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد به طور مجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود و طبقه، شماره، مساحت قسمتهاي وابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.
فصل دوم – قسمتهاي مشترك

ماده 3- قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركا مي باشد قسمتهاي مشترك محسوب مي گردد و نمي توان حق انحصاري بر آنها قائل شد.

تبصره – گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياء ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است. قسمتهاي مشترك در مالكيت مشاع تمام شركاء ملك است هر چند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد ويا از آن قسمتها عبور نمايد.

ماده 4 – قسمتهاي مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك آپارتمانها عبارتست از:

الف- زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد.
ب – تاسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برق، كنتور، تلفن مركزي، انبار عمومي، ساختمان، اطاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههاي فاضلاب، لوله ها از قبيل (لوله هاي فاضلاب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكشها، لوله هاي بخاري) گذرگاههاي زباله و محل جمع آوري آن و غيره .
پ – اسكلت ساختمان.
تبصره – جدارهاي فاصل بين قسمتهاي اختصاصي، مشترك بين آن قسمتها است مشروط بر اينكه جز اسكلت ساختمان نباشد.
ت – درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها كه خارج از قسمتهاي اختصاصي قرار گرفته اند.
ث – تاسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسائل تامين كننده روشنايي، تلفن و وسائل اخبار و همچنين تاسيسات مربوط به آنها به استثناي تلفنهاي اختصاصي، شيرهاي آتش نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله هاي ايمني.
ج – بام و كليه تاسيساتي كه براي استفاده عموم شركا ويا حفظ بنا، در آن احداث گرديده است.
ح – نماي خارجي ساختمان.
خ – محوطه ساختمان باغها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي دارد و در سند قسمت اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.


---------------پاورقي------------------------------------------------------------------
(*1) مواد 6 و 12 و 24 آيين نامه به موجب تصويبنامه به شماره 1748/ت43 مورخ 13/2/71 اصلاح شد و به موجب اصلاحيه مذكور كليه وظايفي كه وزارت مسكن وشهرسازي در اجراي آيين نامه به عهده داشت حذف گرديد ولي بعدا باتوجه به سياستهاي وزارت مذكور و اينكه براي اجراي آيين نامه متولي و مجري تعيين نشده بود، مجددا براساس تقاضاي وزارت مسكن وشهرساي مصوبه فوق الذكر به موجب تصويبنامه شماره 128388/ت17557 مورخ 26/12/75 هيات وزيران ابطال گرديد و آيين نامه به صورت اوليه خود اصلاح وبه مورد اجرا درآمد.


بخش دوم – ادراه امور ساختمان

فصل اول – مجمع عمومي


طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير:

ماده 5 – در صورتيكه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند مجمع عمومي مالكين تشكيل مي شود.

ماده 6 - تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از مجمع عمومي عادي يا فوق العاده به موجب موافقتنامه بين مالكين خواهد بود، در صورت عدم توافق، وزارت آباداني و مسكن ترتيب آن را خواهد داد. (*2)

ماده 7 - در اولين جلسه مجمع عمومي ابتدا رئيس مجمع تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني از بين مالكين و يا اشخاص خارج انتخاب مي شود. مجمع عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك بار تشكيل شود.

ماده 8 - براي رسميت مجمع حضور مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي يا نماينده آنان ضروري است.

تبصره – در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد و تصميات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است.

ماده 9 – كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركا تعيين شده بايد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را به مدير يا مديران ارائه نمايد.

تبصره – در صورتيكه مالك قسمت اختصاصي شخصيت حقوقي باشد نماينده آن طبق قانون مربوط به شخصيت هاي حقوقي معرفي خواهدشد.

ماده 10 – هرگاه چند نفر مالك يك قسمت اختصاصي باشند بايد طبق ماده 7 قانون تملك آپارتمانها از طرف خود يك نفر را براي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.

ماده 11- مجمع عمومي شركا داراي وظائف و اختيارات زير مي باشند:
الف – تعيين رئيس مجمع عمومي.
ب – انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.
پ – اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت – تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه هاي سالانه.
ث – اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگهداري و تعمير بنا.
ج – تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.

ماده 12 – كليه تصميمات مجمع عمومي شركا بايد در صورت جلسه نوشته شود و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.

تبصره – تصميات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيله مدير يا مديران به شركا غايب و وزارت آباداني و مسكن اطلاع داده شود. (*3)

---------------پاورقي------------------------------------------------------------------
(*2) ماده 6 به موجب مصوبه شماره 1748/ت43 مورخ 13/2/71 هيات وزيران اصلاح شده بود كه مجددا به موجب تصويبنامه شماره 128388/ت17557 مورخ 26/12/75 هيات وزيران مصوبه 1371 ابطال و متن قبلي ماده 6 به شرح فوق كماكان به قوت خود باقي ماند.
(*3) تبصره ماده 12 به موجب تصويبنامه شماره 1748/ت43 مورخ 13/2/1371 هيات وزيران با حذف عبارت ((وزارت آباداني و مسكن)) اصلاح شده بود كه مجددا به شرح پيش گفته به صورت مذكور در فوق تغيير يافت.

ماده 13 – تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده 6 قانون براي كليه شركا الزام آور است.


فصل دوم – اختيارات و وظائف مدير يا مديران

ماده 14 - مدير يا مديران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي باشند.

ماده 15 – تعداد مديران بايد فرد باشد و مدت ماموريت مدير يا مديران دوسال است ولي مجمع عمومي مي تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجدد مدير يا مديران بلامانع خواهد بود. (*4)

ماده 16 – در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضا مدت مجمع عمومي فوق العاده به منظور انتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.

تبصره 1 – در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيات مديره به جهات فوق از هيات مديره خارج شوند مجمع عمومي فوق العالده بايد به منظور تجديد انتخاب هيات مديره تشكيل گردد.

تبصره 2 – در صورت خودداري شركا از تشكيل مجمع عمومي فوق العاده وزارت مسكن وشهرسازي حسب تقاضاي لااقل سه نفر از شركا براي تشكيل مجمع عمومي اقدام خواهد نمود مگر آنكه تعداد آپارتمانها از ده واحد كمتر باشد كه در اين صورت تقاضاي يك نفر از شركا كافي خواهدبود. (*5)

ماده 17 – تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است.

ماده 18 – مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه دار تعيين مي نمايد خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.

ماده 19 – مدير يا مديران امين شركا بوده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود انتخاب نمايند.

ماده 20 – مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند سهم هريك از حق بيمه باتوجه به ماده 4 قانون به وسيله مدير تعيين واز شركا اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد.

ماده 21- مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه هاي مستمر و مخارج متعلق به هرشريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت هزينه به وسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي با نشاني تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.

ماده 22- در كليه ساختمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانها كه بيش از ده (10) آپارتمان داشته باشد مدير يا مديران مكلفند براي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترك وانجام ساير امور مورد نياز بنا درباني استخدام نمايند.

ماده 23 – شركا ساختمان موظفند در پرداخت هزينه هاي مستمر و هزينه هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترك بنا مصرف مي شود طبق مقررات زير مشاركت نمايند: (*6)
در صورتيكه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوئيل و اسفالت پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد از قبيل هزينه هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگاهداري تاسيسات، باغبان، تزئينات قسمتهاي مشترك و غيره به طور مساوي بين مالكين يا استفاده كنندگان تقسيم مي گردد. تعيين سهم هريك از مالكين يا استفاده كنندگان با مدير يا مديران مي باشد.

---------------پاورقي------------------------------------------------------------------
(*4) اصلاح ماده 15 به موجب مصوبه شماره 53932 مورخ 29/10/1353 به شرح فوق صورت گرفته است.
(*5) الحاق دو تبصره به ماده 16 به موجب مصوبه شماره 53932 مورخ 29/10/1353 هيات وزيران صورت گرفت.
(*6) ماده 23 به موجب مصوبه شماره 6704 مورخ 25/4/59 در جلسه مورخ 17/3/1359 شوراي انقلاب به شرح مندرج در فوق اصلاح شده است.

تبصره – چنانچه به موجب اجاره نامه يا قرارداد خصوصي پرداخت هزينه هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نمايد مستاجر مي تواند از محل مال الاجاره هزينه هاي مزبور را پرداخت كند و در صورتيكه پرداخت هزينه هاي جاري مشترك به عهده استفاده كننده باشد واز پرداخت استنكاف كند مدير يا مديران مي توانند علاوه بر مراجعه به استفاده كننده به مالك اصلي نيز مراجعه نمايند.

ماده 24 – هر يك از شركا كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض، شريك مي تواند به وزارت آباداني و مسكن مراجعه كند. (*7)

ماده 25 – هزينه هاي مشترك عبارتست از:
الف – هزينه هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگاهداري عادي ساختمان و تاسيسات و تجهيزات مربوطه.
ب – هزينه هاي اداري و حق الزحمه مدير يا مديران.


فصل چهارم – حفظ و نگاهداري تعمير بنا

ماده 26 – در صورتي كه بين شركا توافق شده باشد كه هزينه هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري و عمليات يك جز از تاسيسات فقط به عهده بعضي از شركا باشد، فقط هيمن شركا ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به اين هزينه ها تعيين تكليف خواهند نمود.

ماده 27 – مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب مي كنتد به منظور تامين هزينه هاي ضروري و فوري وجوهي به عنوان تنخواه گردان دريافت مي دارند.

---------------پاورقي------------------------------------------------------------------
(*7) در ماده 24 به موجب تصويبنامه شماره 1748ت/43 مورخ 13/2/1371 مقرر شده بود به جاي وزارت مذكور، شريك به مراجع صلاحيتدار قضائي مراجعه كند. لكن با ابطال مصوبه فوق الذكر به شرح پيش گفته ماده 24 به صورت اوليه و به شرح مندرج در فوق تغيير يافت